Nemovitosti v Bulharsku 2026: Kompletni pruvodce pro ceske kupujici

Proc Cesi kupuji nemovitosti v Bulharsku?

Za poslednich 30 let jsem pomohl stovkam ceskych a slovenskych klientu koupit nemovitost v Bulharsku. Duvod je vzdy podobny – za cenu garazoveho stani v Praze tu koupite apartman u more, ktery si uzijete v lete a zbytek roku vam vydelava.

Od ledna 2026 navic Bulharsko pouziva euro a od roku 2025 je v Schengenu. Odpadly posledni praktické prekazky – zadny smenarna, zadne hranicni kontroly.

Kolik stoji nemovitosti v Bulharsku?

Ceny se lisi podle lokality. Tady je orientacni prehled prumernych cen na bulharskem pobrezi:

Sunny Beach – 1 387 EUR/m2, prumerny apartman ~98 000 EUR

Ravda – 1 436 EUR/m2, prumerny apartman ~110 000 EUR

Sveti Vlas – 1 649 EUR/m2, prumerny apartman ~127 000 EUR

Nesebar – 1 623 EUR/m2, prumerny apartman ~164 000 EUR

Burgas – 1 716 EUR/m2, prumerny apartman ~164 000 EUR

Sozopol – 1 585 EUR/m2, prumerny apartman ~131 000 EUR

Pomorie – 1 573 EUR/m2, prumerny apartman ~129 000 EUR

Pro srovnani: v Praze se cena za m2 pohybuje mezi 5 500 - 7 000 EUR, v centru i vice. V Bulharsku koupite apartman za zlomek ceny ceske nemovitosti.

Konkretni ceny se meni s kazdou sezonou – pokud vas zajima aktualni nabidka, ozvete se.

Nejlepsi lokality u more

Ravda a okoli Sunny Beach

Ravda je moje srdcovka. Mala vesnice 5 km od Sunny Beach – mate klid, nove resorty, a pritom vsechny sluzby Sunny Beach na dosah. Vetsinu klientu nakonec smeruji prave sem, protoze pomer cena/kvalita je tu nejlepsi.

Nesebar

Nesebar zna asi kazdy, kdo byl v Bulharsku. Stare mesto je pod UNESCO, nove casti nabizi moderni byty. Ceny jsou vyssi, ale hodnota drzi – tahle lokalita se nikdy neprodava pod cenou.

Sozopol

Sozopol je jiny nez vsechno ostatni na pobrezí. Umělecke mesto, drevena architektura, oblibene hlavne u samotnych Bulharu. Nemam tu tolik klientu, ale kdo si Sozopol vybere, nikdy nelituje.

Pravni aspekty pro ceske obcany

Jako obcan EU muzete v Bulharsku volne kupovat nemovitosti – byty i domy s pozemkem. Od roku 2024 zadna omezeni pro obcany EU neexistuji. Jedina vyjimka je zemedelska a lesni puda, kde je stale potreba bulharska firma.

Postup koupky krok za krokem:

1. Vyber nemovitosti – osobni prohlidka je nezbytna
2. Rezervacni smlouva – zaloha dle dohody s developerem
3. Pravni proverka – overeni vlastnictvi, zatezeni, stavebnich povoleni
4. Notarsky zapis – podpis u notare, prevod vlastnictvi
5. Registrace v katastru – zapis noveho vlastnika

Cely proces trva obvykle 2-4 tydny od podpisu rezervacni smlouvy.

Dane a poplatky pri koupi

• Dan z prevodu nemovitosti: 2.5-3.5% z kupni ceny (lisi se dle obce, plati kupujici)
• Statni poplatek za zapis do katastru: 0.1%
• Notarske poplatky: 0.1-1.5% (strop cca 3 000 EUR)
• Rocni dan z nemovitosti: 0.1-0.45% z danove hodnoty (danova hodnota je 30-60% tržní ceny, takze realne velmi nizka castka)

Celkove jednorazove naklady pri koupi: priblizne 3.5-5.5% z kupni ceny (bez pravnich sluzeb).

Nejcastejsi chyby pri koupi

1. Kupovat bez osobni prohlidky – fotky a videa neodhalí vse. Videl jsem klienty, kteri byli nadšeni z fotek a pak na miste zjistili, ze apartman je u rusne silnice
2. Neoverit Act 16 – bez kolaudace nelze legalne uzivat ani pronajímat. Tohle je prvni vec, kterou u kazde nemovitosti kontroluju
3. Ignorovat rocni naklady – nekteri kupujici se ptaji jen na cenu apartmanu. Ale fond oprav, sprava a udrzba resortu jsou dalsi pravidelny naklad. Vzdy si ho zjistete pred podpisem
4. Vybrat jen podle ceny – nejlevnejsi apartman byva nejlevnejsi z duvodu. Spatne patro, severní strana, daleko od plaze
5. Neresit pronajem dopredu – pokud chcete apartman pronajímat, zjistete si podminky jeste pred koupi. Ne kazdy resort to nabizi

Na zaver

Kupovat nemovitost v zahranici neni slozite – ale je potreba vedet, na co si dat pozor. Prave proto tu jsem. Ziju v Bulharsku, mluvim cesky i bulharsky a kazdeho klienta provazim od prvniho telefonatu az po predani klicu.

Chcete se podivat na konkretni apartmany? Domluvte si online prohlidku – ukazeme vam resort nazivo pres WhatsApp a odpovime na vsechno, co vas zajima.